[부동산등기부등본의 구성]
부동산등기부등본은 등기된 부동산의 위치와 모양 등을 나타내는 '표제부', 소유권과 관련된 내용을 나타내는 '갑구', 소유권 이외의 권리와 관련된 내용을 나타내는 '을구'로 구성되어있습니다.
'표제부'는 세부적으로 아래와 같이 구성되어있습니다.
1. 접수일자: 표제부 등기신청이 접수된 일자를 말합니다.
2. 소재지번 및 건물번호: 소재지 지번 및 건물번호를 말합니다.
3. 건물내역: 건물의 구조와 규모, 각 층의 면적 등이 기재됩니다. 예를 들면 기둥은 나무(목조)이고, 벽은 시멘트 블록으로 되어있으며, 지붕은 슬레이트 지붕이며 건물의 용도는 주택이고 그 면적은 100제곱미터
4. 등기원인 및 기타사항: 등기 원인과 그 밖의 필요한 사항이 기재됩니다.
ㅁ 기재 내용에 변동이 생기면 표시번호 2번부터 순서대로 기재 됩니다.
'갑구'는 세부적으로 아래와 같이 구성되어있습니다.
1. 순위번호: 권리변동의 순서가 적혀있습니다.
2. 등기목적: 소유권 이전, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 소유권과 관련된 권리 관계가 기재됩니다.
3. 접수: 등기소에 등기신청이 접수된 날자와 접수번호가 기재됩니다.
4. 등기원인: 매매, 증여, 낙찰과 같이 소유권병동의 원인이 기재됩
5. 권리자 및 기타사항: 권리자의 성명이나 명칭, 주소 등이 기재되어있습니다.
'을구'는 세부적으로 아래와 같이 구성되어있습니다.
1. 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인은 갑구에서 한 설명과 동일합니다.
2. 권리자 및 기타 사항: 권리자와 권리의 구체적인 내용이 나타납니다.여기서 근저당권자가 누구인지 채권최고액이 얼마인지 채무자가 누구인지, 근저당권자가 누구인지 등에 대한 내용을 볼 수 있습니다.
부동산등기부등본에 채무를 확인할 경우 등기부등본에 나오지 않는 채무인데도 경매에서 우선 변제 받을 수 있는 채무가 있다는 점을 주의하여야 합니다. 그 중 중요한 것들은 다음과 같다.
1. 주택임대차보호법과 상가임대법에 규정한 요건을 갖춘 임대보증금 반환 채권
2. 근로기준법에서 보호되는 임금채권
3. 각종 세법에 의한 국세, 지방세, 관세 채권 등
따라서 부동산을 매수하거나 임차하려고 하는 경우 그 소유자의 채무를 확인하려면 부동산등기부등본에 기재된 채무만 검ㅁ토할 것이 아니라 체납세, 임차보증금, 임금채무 등도 확인하여야 합니다.
임차보증금은 건물이나 토지를 직접방문하여 임차인이 있는지를 살펴보면되고, 임금채무는 소유자가 근로자를 고용하여 사업을 하고 있는를 먼저 확인한 후 그 근로자들에게 탐문하면 되고, 체납세는 소유자에게 각종 세금의 납세영수증을 보여달라고 하면 됩니다. 더불어 신탁등기의 경우 등기부등본 갑구에 나오니 그냥 넘어가지 말고 대출규모 등을 확인하고 신탁원부를 꼭 확인해야합니다.
[부동산 매매계약을 맺기 전에 살필 점]
부동산을 거래하기 전에는 권리관계를 확인해야 합니다. 부동산등기부등본을 통해 상대방이 소유권자가 맞는지 여부, 다른 사람에게 저당 잡히거나 가압류된 물건은 아닌지 여부를 확인하여야 합니다. 부동산등기부등본 외에 건축물관리대장, 토지대장이나 임야대장, 지적도나 임야도, 토지이용계획확인서 등을 살펴보면 그 부동산에 관란 정보를 확인할 수 있습니다. 지적도나 임야도는 도면이므로 토지의 현황을 보다 구체적으로 파악할 수 있습니다. 토지이용계획확인서를 보면 토지에 대한 행정계획상의 제한이 있는지 여부를 확인 할 수 있습니다. 예를 들어 토지이용계획확인서에 개발제한구역 내의 토지로 기재되어있다면 그 토지를 개발하기가 용이하지 않은 토지라는 것을 알 수 있습니다. 이러한 서류들은 구청과 같은 행정관청에서 발급받을 수 있고, 토지이용계획확인서는 인터넷 사이트인 토지이용규제정보서비스에서도 확인할 수 있습니다.
뿐만아니라 현장을 직접방문하여, 토지의 경우 그 위에 가건물등은 없는지, 면적은 대략 맞는지 여부를, 건물의 경우 임차인은 없는지, 부서진 곳은 없는지 등을 조사하여야 합니다.
부동산 매매계약을 체결할 때 당사자 확인이 필요합니다. 즉 소유자가 맞는지를 확인하는 것입니다. 계약은 소유자나 소유자의 대리인과 체결하여야 합니다. 대리인과 계약체결 시는 위임장, 인감증명서 등의 확인이 필요하고, 가능한 본인과 직접 연락해 보는 것이 좋습니다. 소유자가 미성년자는 아닌지를 확인하고, 미성년자인 경우 법정대리인의 동의가 있는지를 확인하여야 하겠습니다.
이후 계약 내용등을 확인해야 하는데 대금의 액수와 지불시기, 파는 사람과 사는 사람의 이름, 주소, 주민등록번호, 부동산을 넘겨줄 시기, 물건을 제대로 넘겨주지 못할 경우에 파는 사람의 책임, 그 밖의 여러가지 해두고 싶은 약속(특약), 계약을 할 떄 증인으로 있었던 사람의 이름과 주소 주민등록번호 등을 확인하여야 하겠습니다.
잔금지급 시 유의할 점이 있습니다. 소유권이전등기에 필요한 서류를 받아야 하는 것입니다. 필요 서류는 법무사의 도움을 받는 것이 확실합니다. 또한 잔금지급기일이 장기인 경우 중간에 권리관계의 변동이 있을 수 있으므로 부동산 등기부등본을 새로 발급받아 재확인 것이 좋습니다. 또 등기부등본을 교묘히 이용한 사기가 이루어지는 경우도 있으므로, 중도금이나 잔금 등 매매대금을 지불할 때마다 등기부 등본을 확인하는 것이 좋습니다.
ㅁ 계약 해제 시 부동산 중개인의 과실로 계약이 해제되는 것이 아니라면 중개인에게 중개수수료를 지급해야 합니다.
ㅁ 계약 해제의 주체가 매수인이라면 계약금을, 매도인이라면 계약금의 2배에 해당하는 해약금을 배상해야 합니다.
ㅁ 중도금이 지급된 계약은 매도인이 해약금을 배상한다고 해도 임의로 계약해제할 수 없습니다. 상대방 당사자에게 채무불이행 사유가 있어야지만 계약해제가 가능합니다. 단 계약자유의 원칙에 따라 당사자 사이에 합의하여 해약하는 것은 얼마든지 가능합니다.
부동산 거래 후 등기는 60일 이내에 해야 합니다. 이 기일을 넘어서 등기를 하는 경우 등록세액의 5배 이하의 범위 내에서 과태료가 부과됩니다. 등기를 하지 않고 부동산을 매도하면 형사처벌을 받게 됩니다.(부동산등기특별조치법 제2조, 제8조)
[부동산 임차]
임차하고자 하는 부동산에 대한 등기부등본을 열람하여 임대인이 실제 소유자가 맞는지, 대리인이라면 대리권은 있는지 확인하는 것은 모든 부동산 거래의 기본입니다. 주택 소유주에게 채무가 많아 갚을 수 없게 된 경우, 채권자들은 채권을 확보하기 위하여 그 주택에 대하여 가압류를 하게 됩니다. 따라서 주택에 가압류 등기가 되어있다면 그 주택의 임차는 무조건 피하는 것이 좋습니다.
임차한 집에 수리 및 교체가 필요한 상황이 발생하였을시, 보통 사소한 것은 임차인이 부담하고, 정상적으로 사용하고 수익할 수 없는 정도라면 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 예를 들어 보일러 고장시 임대인이, 전구가 나갔다면 임차인이 부담하는 것입니다.
임차계약한 사람과 실제거주한 사람이 다를 경우 임대보증금은 임차계약한 사람에게 돌려주어야 합니다. 실제 거주인에게 주었다가 추후 계약당사자인 임차인이 보증금 반환을 요구하는 경우 이중으로 반환해주게 되는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 소유주와 임대인이 다른 경우도 임차인은 소유주가 아닌 임대계약의 당사자인 임대계약인에게 보증금을 요구해야 합니다.
임대인은 임차인이 월세를 2회 이상 미납하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.(민법 제640조) 또한 계약기간이 남아있다면 임대인은 임차인의 사정이 딱한 경우일지라도 보증금을 돌려줄 의무는 없습니다.
