[주택임대차보호법]
집이 없어 세를 들어 살고 있는 사람에게 임차보증금은 전재산이나 마찬가지입니다. 집주인의 채무 때문에 경매가 시작되어 근저당권자에게 경매대금이 전액 배당된다면 임차인은 한푼도 없이 길거리로 나앉아야 합니다. 이러한 피해를 막기위해 임차보증금을 보호해 줄 필요가 있어 만든 법이 주택임대차보호법입니다. 임대차보증금 반환을 위해서는 이를 담보하기 위한 저당권 등기를 마치는 것도 한 방법입니다. 그러나 임대인은 저당권 등기를 요구하는 임차인을 까다로운 임차인으로 보고 그러한 임차인에게는 주택을 임차해주려고 하지 않습니다. 따라서 임대인의 협조가 필요한 등기가 아니라 임대인의 협조가 필요없는, 보다 간편한 절차가 있어야 하는데 그것은 전입신고와 확정일자 부여 입니다. 간편한 절차를 통해 주택임차인의 임대차보증금 반환을 보장합니다. 주택임대차보호법에 의해 보호받기 위해서는 인도, 전입신고, 확정일자의 요건을 모두 갖추어야 합니다.
- 인도: 소유주로부터 주택을 인도받아 그 집으로 이사하는 것을 의미합니다.
- 주민등록전입신고: 주민센터에가서 주민등록전입신고를 하는 것을 말합니다. 요즘은 인터넷으로도 가능합니다.
- 확정일자: 과거에는 통상적으로 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자 도장을 받는 것이었으나 요즘은 인터넷으로 하는 경우가 많습니다.
위 내용은 법으로부터 보호받기 위해서 매우 중요합니다. 안좋은 상황에 처해 집이 경매로 넘어가게 되면 임차인은 임차인이 3가지 모두 갖춘 날짜보다 늦게 근저당권을 설정한 근저당권자 등 후순위 권리자들에 앞서 보증금 전액을 우선 배당받을 수 있습니다. 그러니 전입신고나 확정일자는 빨리 갖추어 놓는 것이 중요합니다. 위 요건을 갖추기 이전에 가등기, 가압류, 근저당 등이 등기되어 있지 않았다면, 경매를 통해 집주인이 변경되어도 보증금을 돌려받을 때까지 살 수 있는 권리를 인정합니다. 이를 집주인이나 다른 사람에게 대항할 수 있다는 의미에서 대항력이라고 합니다. 주의할 점은 위 요건을 갖추기 이전에 가등기나 가압류, 근저당권 등이 설정되어있으면 위와 같은 권리는 인정되지 않습니다. 따라서 등기부등본을 잘 살펴보아야 할 것 입니다.
[금전거래]
모든 거래와서와 마찬가지로 금전을 대여하거나 차용할 때도 철저한 사전조사가 필요합니다. 금전대여의 경우 그 사람에게 갚을 재산이 있는지, 그 재산은 본인 명의로 되어있는지, 근저당권이나 가압류와 같은 다른 사람의 채권행사는 없는지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 보통 거래할 때 인쇄된 계약서를 가지고 하는 경우가 많은데 이때 약관을 자세히 보아야 하는데 약관이란 계약의 한쪽 당사자가 여러명의 상대와 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말하는데 약관의 의해 거래를 할 때 은행이나 회사등은 주요 내용을 설명해 줄 의무가 있습니다. 그래서 은행 등에서 대출받을 때 흔히 계약서의 맨 뒤에 잘 읽어보았음 이라고 자필하도록 요구하는데 이는 은행이 설명의무를 다 했다는 증거를 남기기 위한 것입니다. 실제로는 내용을 검토하거나 설명을 듣지도 않고 잘 읽어보았음에 자필로 작성하는 경우 나중에 낭패를 볼 수 있습니다. 가능한 내용을 꼼꼼히 살펴보고 설명도 귀기울여 듣는것이 좋겠습니다.
계약내용은 사회질서에 반하지 않아야 합니다. 예를들어 마약을 매수하기 위하여 1억을 빌려주었다면 이를 되받기는 어렵습니다. 사회질서에 반하는 계약은 무효이기 때문입니다. 또 사회질서에 반하는 계약의 경우 손해배상청구나 부당이득 반환청구도 불가능합니다.(민법 제 746조)
[차용증 작성]
차용증의 양식이 정해져있는 것은 아닙니다. 차용증의 주요내용은 대여금액, 이자, 변제장소, 변제기, 미변제 시 위약금, 예정기일에 이자지급을 하지 않을 경우의 불이익(기한의 이익 상실) 등입니다.
[영수증과 관련된 민법상 효과]
채무자는 채권자에게 변제하면서 영수증을 받을 수 있습니다. 채권자의 채무를 대신 변제하는 경우, 예를 들어 갑이 을에게, 을이 병에게 돈을 빌렸습니다. 병은 갑에게 을명의의 영수증을 가지고 와서 '을에게 받을 채무가 있으니 그것을 나에게 변제하라'고 말하는 경우입니다. 채무자가 영수증을 소지한 자에게 변제한 경우 영수증 소지자가 변제를 받을 권한이 없는 경우에도 변제의 효력이 있습니다. 다시 말하면, 갑이 을 명의의 영수증을 소지한 병에게 변제한 경우 병이 변제받을 권한이 없더라도 그 변제의 효력이 있습니다. 이 경우 주의할 점은 그 영수증은 을이 직접 작성한 것이어야 합니다. 위조한 영수증에는 이러한 효력이 없습니다. 또 갑이 병에게 권한이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 변제의 효력이 없습니다.(민법 제471조)
금전거래를 할 때 영수증은 처분문서로서 중요한 증거가 됩니다. 큰 금액의 금전거래를 할 경우 영수증을 챙길 필요가 있습니다. 또 무통장입금증 등도 증거가 되므로 가능하면 현금이 아닌 은행계좌이체를 통해 지급하는 것도 좋습니다.
[보증]
보증이란 원래의 채무자가 채무를 갚지 모살 경우 대신 갚기로 하는 약정을 의미합니다. 보증인은 아무런 이익도 보지 못한 채 채무자가 변제하지 않을 경우 변제해야 하는 책임만 지게 됩니다. 우리나라 대부분의 은행이나 금융기관은 대출인의 신용이라든지 변제능력을 면밀히 검토해서 대출해주기 보다는 신분이 확실한 직장인이나 공무원, 혹은 재산이 많은 사람을 보증인으로 세우도록 요구하여 대출해주고 있습니다. 한편, 보증을 서는 사람은 친한 친구이거나 친척 혹은 부하직원이기 때문에 어쩔 수 없이 보증을 서게 되는 경우가 많습니다. 그런데 문제는 보증으로 인한 피해가 너무 크다는 것입니다. 자신은 아무런 이익도 보지 않았는데 단순히 보증을 섰다는 이유만으로 엄청난 채무를 부담하게 된다면 이는 낭패라고 할 수 있겠습니다.
보증관계는 채권자와 채무자, 보증인의 삼각관계입니다. 채권자는 채무자나 보증인 누구에게나 채권의 변제를 요구할 수 있습니다. 다만, '연대'라는 말이 들어가지 않은 일반보증의 보증인은 주채무자에게 변제자력이 있다는 사실과 또 집행이 용이하다는 사실을 증명하여 주채무자에게 먼저 청구하여 집행할 것을 요구할 수 있고, 채권자가 이 요구에 대해 게을리 한 경우 그 한도에서 채무를 면할 수 있습니다. 이를 보증인의 최고, 검색의 항변권이라고 합니다. 일반보증에는 이와 같은 약점이 있기 때문에 거의 모든 금융기관의 대출보증은 일반보증이 아니라 연대보증을 합니다.
연대보증은 채권자가 채무자나 연대보증인 그 누구에게라도 채무의 변제를 요구할 수 있음은 일반보증과 같습니다. 다만 연대보증의 경우에는 일반보증과 같은 최고, 검색의 항변권이 없습니다. 즉 주채무자에게 재산이 있더라도 채권자가 연대보증인에게 채무를 변제하라고 하면 변제하여야 합니다. 보증인이 채무를 갚고 난 후 채무자 본인에게 그 금원의 지급을 요구할 수 있습니다. 이를 '구상'이라고 합니다. 그러나 대부분의 경우 채무자에게는 재산이 없어 구상권이 무용지물인 경우가 상당히 많습니다.
